¿Que tramites tengo que hacer para construir en mi parcela?

Todos en el país, si queremos construir, necesitamos acudir a la Dirección de Obras Municipales (DOM) para solicitar un permiso. Este se consigue presentando un proyecto con toda la información necesaria que describa la construcción, y con base en ello la DOM revisa si se están cumpliendo o no las normas constructivas aplicables. Si se cumplen, entonces el proyecto es aprobado y se otorga al propietario el PERMISO DE EDIFICACIÓN.

Ya teniendo el Permiso, se procede a construir.

Ahora bien, una vez que tu proyecto esté totalmente construido hay que acudir nuevamente a la DOM para solicitar lo que se conoce como RECEPCIÓN DEFINITIVA, en ella un funcionario de la DOM inspecciona la obra para confirmar que esta fue construida tal cual como se indicó en el proyecto aprobado y, si todo está en orden, se emitirá el correspondiente Certificado de Recepción definitiva, culminando así la tramitación municipal y en general todo el proceso constructivo.

PUNTO DE PARTIDA

Todo comienza con tu idea.

En esta etapa, que es el punto de partida, vas moldeando en tu mente lo que quieres construir para que satisfaga la necesidad que tienes. Aquí conviene que te apoyes con un croquis para que sea más fácil comunicar tu idea a otras personas, especialmente al profesional de la construcción, quien a futuro se encargará de transformar tu croquis en un plano a escala.

Ahora, teniendo listo lo anterior, es cuando aparecen la mayoría de las dudas, pues muchas personas no saben qué hacer para seguir avanzando. Se preguntan, por ejemplo, ¿Dónde acudir? ¿Tengo que ir a la Dirección de Obras?, ¿Qué documentos necesito para empezar a construir?, ¿Qué trámites tengo que hacer? ¿Voy a necesitar un arquitecto?

EL PRIMER PASO PARA EMPEZAR A CONSTRUIR

Un Permiso de Edificación es entregado solo si tu idea cumple con las normas constructivas que resulten aplicables, por ello para comenzar a construir has de solicitar en Dirección de Obras Municipales un documento llamado Certificado de Informaciones Previas (CIP) con el cual podrás conocerlas. Este es el primer paso.

Algunas de las reglas de construcción informadas son las siguientes:

• Ancho de la franja del terreno con Afectación a utilidad pública.

• Ancho de antejardín.

• Altura máxima de edificación/N° de pisos

• Coeficiente de constructibilidad.

• Uso de suelo permitido: residencial, comercial, industrial, etc.

• Superficie predial mínima (para hacer subdivisiones)

• El CIP se emite dentro de un plazo de 7 días y su valor depende de cada municipio ($1300 a $10.000 en mi experiencia).

ENCONTRAR UN PROFESIONAL QUE ELABORE EL PROYECTO DE ARQUITECTURA

Hasta ahora cuentas con tu idea y con las reglas de construcción, por lo que es momento de encontrar un ARQUITECTO quien transforme esa idea en un proyecto basándose en las reglas que lo regulan.

Una vez lo hayas encontrado, en esta etapa se empiezan a reunir y elaborar todos los documentos que serán entregados a la Dirección de Obras para obtener el Permiso de Edificación. Entre ellos los más importantes sin duda son los planos y las especificaciones técnicas de arquitectura, pues son la representación gráfica y escrita de lo que deseas construir.

La principal labor del arquitecto, además de preparar la documentación, es asegurar que tu proyecto cumpla con tus necesidades y deseos, así como también con las reglas de construcción, en otras palabras, tu idea ha de quedar enmarcada por las normas de construcción vigentes en el país.

Muchos propietarios construyen sin un profesional porque quieren regularizar a futuro, y cuando finalmente solicitan la regularización descubren que solo pueden proceder si modifican lo ya construido. Esto implica a veces aumentar la altura de piso a cielo, agregar elementos resistentes al fuego en techo y muros, entre otras modificaciones que terminan encareciendo el proceso, haciéndolo inviable para el propietario.

¿QUÉ DOCUMENTOS SE NECESITAN PARA OBTENER UN PERMISO DE EDIFICACIÓN?

En cuanto a los documentos que se reúnen para solicitar el Permiso de Edificación, estos dependen del tipo de proyecto que se quiere realizar, vale decir: construcción, ampliación, remodelación, alteración, demolición, etc., y será el arquitecto quien te hará saber cuáles presentar, sin embargo, desde ya conviene que tengas los siguientes:

1. Escritura del terreno.

2. Planos y documentación de las construcciones existentes ya aprobadas en tu terreno.

3. Certificado de Informaciones Previas.

4. Certificado de Factibilidad de agua potable y alcantarillado (zona urbana) o bien proyecto sanitario aprobado por la SEREMI de Salud (zona rural). Esto aplica cuando quieres construir una casa o bien si quieres hacer una ampliación con espacios que requieren ser abastecidos de agua potable.

5. Cabe la posibilidad de que además se necesite un proyecto de cálculo estructural desarrollado por un ingeniero civil para complementar el proyecto de arquitectura.

CARPETA TÉCNICA PARA ENTREGA A DOM

Finalmente, todos los documentos reunidos y elaborados son archivados en una carpeta para ser entregados posteriormente en la DOM. Esta carpeta técnica ha de ser firmada por el (los) profesional(es) y por el propietario.

La DOM dentro de un plazo de 30 días corridos se pronunciará respecto a si otorga o no el permiso.

Si la carpeta está en orden, se emitirá el Permiso al propietario. Sin embargo, en caso de faltar algún documento o información en alguno de ellos, la carpeta será devuelta con observaciones que el arquitecto habrá de subsanar para que en un nuevo ingreso esta resulte aprobada, dando paso así a la emisión del Permiso de Edificación.

Ahora para poder retirar el permiso hay que pagar los derechos municipales, que corresponden a una cantidad de dinero por concepto de revisión de la carpeta. Si deseas saber anticipadamente el monto, puedes pedir al arquitecto que te entregue una estimación con base en los metros cuadrados construidos y la materialidad.

PERMISO DE EDIFICACIÓN ¡¡CONSEGUIDO!!

¡Muy bien! Ya se ha alcanzado el primer objetivo.

Este permiso permitirá que construyas con total tranquilidad tu proyecto, sin importar que las normas constructivas se vuelvan más restrictivas con el tiempo o que tu vecino desapruebe tu construcción 😅.

Lo importante aquí, y has de tenerlo muy presente, es que el Permiso de Edificación caduca luego de 3 años a contar de la fecha en que es emitido, si es que no inicias las obras (trazado y excavaciones) o si, una vez iniciada la obra esta permanece paralizada 3 años o más.

Lo ideal es que al comenzar las obras notifiques a la DOM mediante una carta para que quede registro de ello. A partir de ahora, mientras la obra no permanezca paralizada, según se indicó antes, no hay plazo límite para terminar la construcción.

A partir de ahora habrás de dirigirte hacia el segundo objetivo en el proceso constructivo: obtener la recepción definitiva.

GESTIONAR APROBACIÓN DE LOS PROYECTOS DE ESPECIALIDADES

En este punto ya cuentas con el proyecto de arquitectura definitivo, por ende puedes comenzar a cotizar proyectos eléctricos, sanitarios, de gas, que son los más frecuentes en una casa, o bien cualquier otra instalación que desees implementar como, por ejemplo, climatización.

Los respectivos profesionales se basan en los planos de arquitectura para definir el trazado de cada una de las redes, por eso es importante contar con el plano definitivo, para entregarles así información concreta con la que puedan emitir una cotización por sus servicios.

Lo que interesa finalmente conseguir, además del proyecto y la ejecución de las instalaciones, son los respectivos certificados emitidos por la autoridad competente los cuales dan cuenta de una correcta ejecución de estas:

• Proyecto Eléctrico: Certificado TE1 emitido por la SEC

• Proyecto de Gas: Certificado TC6 emitido por la SEC

• Proyecto Sanitario: Certificado de Instalaciones de agua potable y alcantarillado emitido la Empresa de Servicios Sanitarios

ETAPA DE CONSTRUCCIÓN

Aquí necesitas contar con un equipo que se haga cargo de la ejecución del proyecto, quienes han de tener mucha comunicación con los profesionales que elaboraron los proyectos (arquitecto e ingeniero civil) tanto para resolver dudas como para solucionar imprevistos que pudiesen ocurrir en obra.

Como propietario, tu responsabilidad recae en ir efectuando los estados de pago conforme al avance que vaya teniendo la obra, ya que esta necesita recursos para su construcción

RECEPCIÓN DEFINITIVA

Una vez que la construcción está completamente finalizada, entonces, para ir cerrando todo este proceso, se contactará nuevamente al arquitecto para que elabore una Carpeta Técnica con la cual solicitar la Recepción Definitiva de las obras.

Entre los documentos a adjuntar están:

• Solicitud de Recepción Definitiva firma por el arquitecto y el propietario.

• Certificados de instalaciones interiores.

• Libro de obra.

• Patente de los profesionales que participan.

• Como los documentos requeridos varían según cada proyecto, será el arquitecto quien te hará saber cuáles se han de presentar.

Habiendo solicitado la Recepción, entonces un funcionario de la DOM visitará la obra y si todo ha sido ejecutado conforme a los planos, especificaciones y en general al proyecto aprobado, entonces se emitirá el respectivo Certificado de Recepción Definitiva.

FIN DEL PROCESO

Finalmente, tienes en tu poder tanto el Permiso de Edificación como el Certificado de Recepción Definitiva, por lo que ya ha concluido todo el proceso de construcción.

Hemos visto como avanzó todo este proceso que nació como una idea, se transformó en planos, se construyó exitosamente y con la aprobación por parte de la Dirección de Obras.

Ahora solo resta que disfrutes y te beneficies con tu construcción.

Fuente: https://ingenierofelipegrandon.cl/